Den einen ist es ihr Zuhause, den anderen eine schnöde Einnahmequelle. Am deutlichsten wird dies, wenn nach einer längeren Phase der Ruhe eine Mieterhöhung eintrifft. Der Vermieter will mehr Geld; der Mieter kann sich überlegen, ob er dabei mitgeht oder demnächst auszieht. Viel Zeit bleibt nicht: Nach dem Eintreffen des Erhöhungsschreibens bleiben der Rest des aktuellen Monats und zwei weitere als sogenannte Überlegungsfrist, die Erhöhung zu akzeptieren; die neue Miete wird dann zu Beginn des dritten Monats fällig. Ein wichtiger Punkt in der Prozedur bleibt jedoch, dass der Mieter der Erhöhung zustimmen muss, da der Vermieter sonst klagen könnte.
Gesetzlicher Rahmen
In einem unbefristeten Mietverhältnis kann eine Mieterhöhung frühestens ein Jahr nach dem Beginn verlangt werden; hinzu kommt die Überlegungsfrist. Damit sind Mieter nach dem Einzug stets 15 Monate vor Erhöhungen geschützt. Anschließend ist eine Mieterhöhung aber nur bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig; außerdem ist die gesetzliche Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB zu beachten, nach der sich eine Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent erhöhen darf. Gilt in der Region eine Mietpreisbremse, wie in fast allen Ballungsräumen, darf die Miete sogar nur um bis zu 15 Prozent angehoben werden.
Die Einhaltung der Kappungsgrenze ist gegenüber einer Erhöhung hin zur ortsüblichen Vergleichsmiete vorrangig. Für Vermieter, die eine vor langen Jahren vereinbarte Miete bisher nie erhöht haben, kann dies bedeuten, dass sie die ortsübliche Vergleichsmiete erst nach mehreren Erhöhungsschritten innerhalb der gesetzlichen Abstände erreichen können. Ein schnelles Nachholen früherer Versäumnisse ist nicht möglich.
Wie kommt eine Mieterhöhung zustande?
Die ortsübliche Vergleichsmiete bleibt das »Maß der Dinge«: Sie wird im örtlichen Mietspiegel als Mittelwert ausgewiesen, dazu gibt es eine Preisspanne, in der sich weniger gut oder besser ausgestattete Wohnungen der gleichen Baualtersklasse und Wohnlage bewegen. Bei der anschließenden Einordnung der Wohnung in die Preisspanne fließen wohnwertsteigernde und wohnwertmindernde Merkmale ein, die gegeneinander gewichtet werden. Die Mietspiegel enthalten dazu konkrete Einordnungshilfen; zu den wertsteigernden Merkmalen werden zum Beispiel oftmals bodengleiche Duschen oder Fußbodenheizungen in Bädern gerechnet. Eine sinnvolle Gegenprüfung der Zu- und Abschläge ist mieterseitig deshalb nur anhand des aktuellen örtlichen Mietspiegels möglich. Dieser wird von den Wohnungsämtern der Städte und Gemeinden meist kostenlos zum Download angeboten; ansonsten kann man den Vermieter durchaus auch bitten, Kopien seiner Berechnungsgrundlagen zu übersenden.
Wohnwertsteigernde Merkmale und Ausnahmen: Was Mieter wissen sollten
Entgegen der Auffassung vieler Mieter sind wohnwertsteigernde Merkmale dabei keiner Alterung unterworfen. Führt der Mietspiegel etwa eine Einbauküche als wertsteigernd an, geht es nicht darum, ob diese schon älter und insoweit vielleicht dekormäßig aus der Mode gekommen ist. Solange sie nutzbar bleibt, zählt sie bei der Einordnung in die Preisspanne mit und kann vom Vermieter zur Begründung der Mieterhöhung herangezogen werden.
Ausnahmen sind nur denkbar, wenn an den wertsteigernden Merkmalen vom Mieter unverschuldete, gravierende Mängel vorliegen, deren Behebung vom Vermieter verweigert wurde. Solche Punkte lassen sich oft wegverhandeln, da Mieter zu einem Erhöhungsbegehren ihre Gegenvorstellungen unterbreiten können oder »auf die harte Tour« nur einen Teil der Erhöhung anerkennen können. Dabei ist es allerdings ratsam, nicht gleich auf Konfrontationskurs zu gehen, sondern rechtzeitig innerhalb der Überlegungsfrist beim örtlichen Mieterverein Rat zu suchen, welche Teile der Erhöhung anerkannt werden sollten.
Prozessrisiko und Kosten einer Mieterhöhungsklage
Ob die angeführten Merkmale die Mieterhöhung im geforderten Umfang rechtfertigen, lässt sich ansonsten nur im Rahmen einer Mieterhöhungsklage gerichtlich prüfen, die der Vermieter innerhalb von drei Monaten erheben kann, wenn ein Mieter seinem Erhöhungsbegehren nicht zustimmt.
Die Kosten eines solchen Verfahrens beim Amtsgericht sind nicht unerheblich: Als Gegenstandswert wird normalerweise der zwölffache Betrag der streitigen Erhöhung (Jahreswert) angesetzt, alternativ, bei einer kürzeren Restmietzeit, die darauf entfallenden Kostenanteile. Zu den Gerichtskosten kommen die Kosten der Anwälte. Wer einen der gängigen Prozesskostenrechner im Netz nutzt, wird feststellen, dass sich ein verlorener Streit über 50 Euro Mieterhöhung (Jahresbetrag 600 Euro) dann schon auf 677 Euro Gerichts- und Anwaltskosten beläuft. Das ist jedoch nicht das Ende der Fahnenstange, denn meistens fallen zusätzlich Sachverständigenkosten von leicht bis zu 1000 Euro an, die die unterlegene Partei zusätzlich tragen müsste.
Modernisierung als Preistreiber
Der größte Preistreiber im Mietverhältnis bleiben allerdings Modernisierungen, deren Kosten ungeachtet sonstiger Erhöhungen ebenfalls anteilig umgelegt werden können. Acht Prozent der um die erhaltenen Fördermittel und die ersparten Zinsen reduzierten Gesamtkosten dürfen auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Dabei ist jedoch eine Kappungsgrenze zu beachten: Pro Wohnungsquadratmeter darf die Modernisierungsumlage innerhalb von sechs Jahren nicht mehr als 3 Euro betragen. Beträgt der Quadratmeterpreis vor der Erhöhung weniger als 7 Euro, ist sogar nur eine Umlage von bis zu 2 Euro/Quadratmeter zulässig (§ 559 Abs. 3a).
Ende August 2023 bestätigte der Bundesgerichtshof ein Urteil des AG Berlin-Wedding, nach dem Vermieter bei Mieterhöhungen nach einer Modernisierung offenlegen müssen, in welcher Höhe sie Fördermittel (vergünstigte KfW-Darlehen, Zuschüsse) in Anspruch genommen haben. Fehlt diese Auflistung, ist das Mieterhöhungsbegehren unwirksam (Az. VIII ZR 416/21).
Für die Mieterhöhung nach einer Modernisierung gilt ebenfalls die Regel, dass die neue Miete ab Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erhöhungserklärung geschuldet wird. Kommt das Erhöhungsbegehren also im Mai an, gilt die neue Miete ab August. Wurde die Modernisierung nicht korrekt angekündigt oder übersteigt die tatsächliche Erhöhung die zuvor angekündigte um mehr als zehn Prozent, verlängert sich diese Frist um weitere sechs Monate – in unserem Beispiel bis Februar.
