Baufinanzierung: Hypothekendarlehen vergleichen

Wer mit dem Gedanken spielt, eine Eigentumswohnung zu kaufen oder ein Eigenheim zu bauen, sieht sich mit einem Dilemma konfrontiert. Traumhaft niedrigen Zinsen auf der einen Seite stehen oftmals exorbitant hohe Immobilienpreise auf der anderen entgegen. So stiegen die Preise für selbst genutzte Wohnimmobilien seit 2010 im Schnitt um 31,5 Prozent, in der gleichen Zeit sanken nach Angaben des Internetportals interhyp.de die Zinsen für Hypothekendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung von durchschnittlich 3,45 auf 0,75 Prozent.

Doch weder die eine noch die andere Tatsache sollte zu überstürzten Reaktionen verleiten. Am Anfang muss stattdessen ein Kassensturz stehen. Das Ergebnis sollte eine Orientierung geben, wie viel Immobilie man sich in etwa leisten kann. Bei einem solchen Kassensturz geht es nicht einfach nur darum, Sparkonten oder Wertpapierdepots zu plündern, sondern um eine Bestandsaufnahme der laufenden Einnahmen und Ausgaben.

Neben dem verfügbaren Eigenkapital sollte es bei so einer Bestandsaufnahme um einen Posten gehen, den man als Mieter jeden Monat aufbringen muss. Gemeint ist die Kaltmiete. »Diese Kostenposition gibt einen ersten Hinweis auf die Höhe des Darlehens, das der Immobilienkäufer voraussichtlich schultern kann«, erklärt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank. »Zusammen mit dem Eigenkapital, das der Haushalt aufbringen kann, erhält man einen Hinweis, in welcher Liga man überhaupt spielt.«

Beispiel

Eine Familie mit einem Kind verfügt durch eine Erbschaft über ein Eigenkapital von 80000 Euro. Die monatliche Kaltmiete, die die Familie für ihre derzeitige Mietwohnung aufbringt, beträgt 700 Euro. Unterstellt man die 700 Euro als Orientierung für ein Darlehen mit einer Zinsbindung von 15 Jahren, das mit 0,49 Prozent verzinst und mit 2,5 Prozent jährlich getilgt wird, ergäbe sich eine Darlehenshöhe von 293000 Euro. Die monatliche Belastung wäre 730,06 Euro.

Zusammen mit den 80000 Euro Eigenkapital würde die Familie damit über 373000 Euro verfügen. Wenn man jetzt etwa zehn Prozent Erwerbsnebenkosten für Notar, Makler und Grunderwerbsteuer unterstellt, würde das bedeuten, dass die Familie sich eine Immobilie leisten könnte, die in etwa 340000 Euro kosten dürfte.

Darlehen vergleichen

Sobald die Nachweise für Eigenkapital, Einkommen und die Grundbuchauszüge vorliegen, wird es ernst. Dann müssen Sie mit der Bank über die Konditionen für ein Darlehen verhandeln. »Ich rate jedem, sich in dieser Phase von mehreren Banken ein Angebot machen zu lassen und zu vergleichen«, so Eva Grunwald.

Wer vergleichen will, muss allerdings aufpassen, dass er nicht Äpfel mit Birnen vergleicht. Denn Darlehen, die im ersten Rang im Grundbuch stehen, sind günstiger als Darlehen, bei denen die Bank im zweiten Rang steht. Der Grund dafür ist einfach. Die Eintragung im ersten Rang bedeutet dabei, dass die Ansprüche der Bank, die dieses Darlehen ausgegeben hat, im Fall einer Zwangsversteigerung zuerst aus dem Verkaufserlös bedient werden.

Darlehen im ersten Rang bieten den Banken eine maximale Sicherheit, ihr Geld im Fall des Falles wiederzubekommen. Deshalb ist die Risikoprämie, die der Zinssatz enthält, gering, sodass diese Darlehen im Vergleich zu Darlehen im zweiten Rang günstiger sind, bei denen die betroffene Bank sich im Fall des Falles hinten anstellen muss.

KFW-Darlehen

Statt eines Darlehens der Bank kann im Grundbuch im ersten Rang auch ein KfW-Darlehen stehen. »In der Praxis spielen Darlehen aus dem KfW-Wohneigentumsprogramm heute jedoch nicht mehr eine so große Rolle wie früher, da sie kaum noch einen Zinsvorteil gegenüber einem Hypothekendarlehen bieten«, weiß Grunwald zu berichten. »KfW-Darlehen machen eher dann Sinn, wenn es um die energetische Sanierung einer Immobilie geht.«

Doch mit einem Darlehen im ersten Rang und Eigenkapital sind der Kaufpreis und die Nebenkosten meist nicht abgedeckt. Daher müssten viele Immobilienkäufer theoretisch ein weiteres Darlehen aufnehmen, das dann im zweiten Rang abgesichert wird.

Kombiniertes Darlehen

Um diese komplizierte Struktur mit mehreren Kreditverträgen zu vermeiden, bieten viele Banken ein kombiniertes Darlehen, das eigentlich aus einem Darlehen im ersten und einem im zweiten Rang besteht. Die Verzinsung ergibt sich dabei als Mix aus dem Zinssatz für das günstige Darlehen im ersten Rang und aus dem etwas teureren im zweiten. »Denn je höher der Beleihungsauslauf«, so Max Herbst, Chef der FMH-Finanzberatung, »umso teurer sind die Kredite.« Dafür macht eine Komplettfinanzierung die Gespräche mit der Bank einfacher. Trotzdem, so bestätigt Renato Favro, Sprecher des Vorstands der Postbank Finanzberatung, lohnt sich eine Vergleichsrechnung. »An dieser Stelle macht sich ein guter Berater bezahlt. Der wird Ihnen immer mehrere Finanzierungsvarianten anbieten.«

Eine besonders interessante Variante ist dabei die Kombination aus einem Darlehen im ersten Rang mit einem tilgungsfreien Darlehen im zweiten Rang und einem Bausparvertrag. Bei einem tilgungsfreien Darlehen zahlt der Kreditnehmer bis zur Zuteilung des Bausparvertrags lediglich seine Bausparrate und die Zinsen für das tilgungsfreie Darlehen. Wird der Bausparvertrag zugeteilt, wird das Darlehen damit komplett abgelöst. Diese Variante bietet zwei Vorteile. Erstens kann das Bauspardarlehen anders als ein Hypothekendarlehen jederzeit vollständig und ohne Vorfälligkeitsentschädigung getilgt werden. Der Darlehensnehmer ist schneller schuldenfrei. Gleichzeitig reduziert sich die Zinslast. Zweitens werden Bausparverträge häufig als Wohn-Riester-Verträge angeboten, bei denen viele Bausparer Anspruch auf Zulagen und Steuervorteile haben.

Unsicherheiten: Versicherung abschließen

Der Kauf einer Eigentumswohnung oder der Bau eines Eigenheims dürfte für einen privaten Haushalt das größte Investitionsvorhaben im Leben sein. Wie bei jedem großen Projekt, das sich über Zeiträume von 20 Jahren oder mehr erstreckt, gibt es Unsicherheiten wie den frühzeitigen Tod des Hauptverdieners, Erkrankungen, Jobverlust oder Scheidung.

Während man sich gegen das Risiko einer Scheidung oder eines Jobverlusts nicht versichern kann, sind andere Risiken im Zusammenhang mit einem langfristigen Darlehen durchaus beherrschbar. Mit einer Risikolebens- und einer Erwerbsunfähigkeitsversicherung sollten Angehörige finanziell geschützt werden, wenn der Hauptverdiener versterben oder gesundheitlich nicht mehr in der Lage sein sollte, seinen Beruf weiter auszuüben. Einige Versicherer bieten solche Policen auch als Kombination.