Schenkt man dem Investor und Bestsellerautor Gerald Hörhan Glauben, ist Reichwerden ganz einfach. Drum ist, wer keine Million(en) auf dem Konto hat, in seiner Erzählung auch schlichtweg dumm, faul oder selbst schuld. Was er über die Lage am Immobilienmarkt denkt, wo sich jetzt Chancen ergeben und was ihm Freiheit bedeutet, das verrät er uns im Interview.
»Die Party ist vorbei«, sagen Sie – worauf bezieht sich das, und was bedeutet es für Anleger?
Noch vor ein paar Jahren war es ein Leichtes, mit einer Immobilie in kurzer Zeit viel Geld zu verdienen. Dafür musste man kein Experte sein. Diese Zeiten sind vorbei, weil die Zinsen wieder da sind. Es bedeutet auch, dass die Mittelschicht ärmer wird. Zugleich ergeben sich viele Möglichkeiten, wenn man nicht faul ist.
Und das bezieht sich jetzt nur auf Immobilien oder auch auf Aktien?
Immobilien sind meine bevorzugte Anlageklasse, sie sind steuereffizient und inflationsgeschützt. Und man kann von ihnen leben. Der Zeitpunkt ist gut, um in Immobilien zu investieren, dagegen gibt es auf dem Aktienmarkt weit weniger Schnäppchen. Während Immobilien ein zuverlässiges Einkommen liefern, können die Ausschüttungen bei Dividendenaktien zwar mal sehr hoch ausfallen, dann aber auch gestrichen werden. Aktienanlage ist nur dann effizient, wenn sie über eine GmbH erfolgt.
Aber höhere Zinsen bedeuten doch auch, dass Immobilienkredite teurer geworden sind.
Das stimmt. Aber dafür bietet der Markt neue Chancen. Ganz aktuell gab es etwa einen Preissturz in Frankfurt und München. Allgemein gilt: Je individueller eine Immobilie und je weiter sie draußen liegt, desto schwieriger. »Kleine Löcher«, also winzige Apartments in guter Lage, haben den Vorteil, dass sie von verschiedenen Personengruppen zu jedem Zeitpunkt nachgefragt werden. Ein Dach über dem Kopf braucht schließlich jeder.
In Ihrem Buch erzählen Sie von einem Vortrag vor Schülern. Einer von ihnen fragt nach Tipps bei der Berufswahl. Die von Ihnen genannten Branchen (Anm.: siehe auch folgende Doppelseite) sagen ihm nicht zu, er will sich lieber selbst verwirklichen. »Dann musst du eben arm bleiben«, antworten Sie. Gibt es nur die Wahl zwischen Vermögen und Selbstverwirklichung?
Sich selbst zu verwirklichen setzt immer auch Geld voraus. Aber ich würde bei der Berufssuche den einfachen Weg wählen. Warum den Everest besteigen, wenn es mit einem Schneeberg genauso klappt? Die Wahl der Branche ist natürlich nicht alles. Auch mit einem Beamtenjob, bei dem das Einkommen nach oben hin gedeckelt ist, kann man reich werden. Dafür muss man fleißig sein, bereit, mehr zu arbeiten, und sich nebenbei ein Business aufbauen. In den meisten Beamtenjobs leidet man nicht unter Überarbeitung.
Sie sprechen viel von der Freiheit, die Immobilienbesitz bedeuten kann. Das ist ein Begriff, der sehr verschieden ausgelegt werden kann. Was verstehen Sie darunter?
Freiheit bedeutet für mich, jederzeit und ohne jemanden zu fragen, nach San Francisco fliegen zu können. Aufhören zu arbeiten würde ich trotzdem nicht. Aber ich arbeite nicht, weil ich muss, sondern weil ich Spaß daran habe. Das Leben der Mittelschicht ist nicht effizient, es wäre dumm, sich das anzutun. Es kostet Nerven, morgens im Stau zu stehen und ein Leben lang ein Haus abzubezahlen.
Man könnte Gerald Hörhans Sicht auf die Dinge als Arroganz eines wohlhabenden Unternehmers abtun und sich darüber empören. Doch damit könnte man sich selbst eine Chance entgehen lassen oder zumindest eine interessante Anlageidee. Denn viele Thesen des Österreichers klingen stimmig, keineswegs abgehoben, basieren auf seinen eigenen Erfahrungen und eignen sich wohl zumindest zum Teil zur Altersanlage.
Die Träume der Mittelschicht
Hörhan spricht mit Bedacht, und auch wenn die Attribute »faul« und »dumm« fester Bestandteil seines Repertoires sind, äußert er sich keineswegs verächtlich über die Menschen, die morgens in aller Früh mit dem Bus oder Kleinwagen zur Arbeit fahren und dabei im Stau stecken bleiben. Einzig und allein daran, dass Wohlstand eine bewusste Entscheidung ist, hält er fest. Und auch daran, dass er selbst das Leben der Mittelschicht ätzend, nervenaufreibend und sinnlos findet. Weil diese Menschen, die den Großteil der Bevölkerung ausmachen, zwar viel tun, aber am Ende nur wenig davon haben. Und in Inflationszeiten gar am meisten Vermögen verlieren. Sein Weg nach Rom – also zur ersten und möglicherweise auch weiteren Millionen – führt hauptsächlich über den Immobilienmarkt. War dieser in den 2010er-Jahren noch von Wachstum und Rekorden geprägt, steht das Folgejahrzehnt bislang unter anderen Vorzeichen. Und weil sich Euphorie und Depression schon immer abwechseln, ist die kurzfristige Perspektive nicht ganz so rosig. Chancen gibt es dennoch, gerade jetzt, meint Hörhan.
Zumindest wenn man nicht den schwerwiegenden Fehler macht, bei Immobilien nur an ein Eigenheim zu denken. Eine selbst genutzte Immobilie, ein Haus zumal, zahlen Sie Ihr Leben lang ab. Sie können es nur schwer schnell verkaufen, und Schicksalsschläge (etwa eine Trennung) sind da noch nicht einmal eingepreist. Besser, Sie wohnen selbst zur Miete, in einer großflächigen Wohnung oder einem Haus. Dort sind die Kosten pro Quadratmeter geringer als der Mietertrag (je Quadratmeter) in kleinen Wohnungen, in die Sie zeitgleich investieren. Zum selben Preis, den ein Haus kostet, sind Sie zudem breiter aufgestellt.
Die ersten Schritte zum Vermögen
Bevor es darum gehen kann zu investieren, ist Eigenkapital gefragt. Von rund 20000 Euro spricht Hörhan, um mit einem »kleinen Loch« am Immobilienmarkt zu beginnen. Dies beinhaltet dann etwa zehn bis 15 Prozent des Kaufprei- ses (Eigenkapital für den Bankkredit) plus Nebenkosten und setzt voraus, dass Sie keine Kreditschulden haben. Von Konsumkrediten sollten Sie sich verabschieden, diese sind mit höheren Zinsen verbunden, und im Gegensatz zum Immobilienkredit haben Sie später so gut wie nichts auf der Habenseite. Beispiel: Ein Neuwagen verliert schon in den ersten zwölf Monaten nach dem Kauf rund ein Viertel seines Wertes.
Grundlagen schaffen
Bei seiner Strategie setzt Hörhan auf Immobilien, natürlich können Sie auch ergänzend oder vollständig z.B. auf den Aktienmarkt setzen. Die beiden Varianten haben wir Ihnen unten gegenübergestellt. Auch andere Anlageklassen kommen infrage. In den vergangenen Jahren haben viele Menschen mit Krypto-Investments Geld verdient. Das Risiko ist allerdings höher, langfristige Erfahrungswerte fehlen. Wir raten deshalb davon ab, nur auf Krypto zu setzen.
Kredit abbezahlen
Mit Ihrem Eigenkapital gehen Sie zur Bank und beantragen einen Kredit. In Hörhans Strategie zahlt die Miete die Kreditraten bestenfalls ganz, mindestens aber zu einem Großteil ab. Hörhan empfiehlt eine klassische Hausbank mit Ansprechpartnern vor Ort, statt auf jeden Prozentpunkt zu achten und dann bei Schwierigkeiten mit dem Chatbot einer Online-Bank diskutieren zu müssen.
Branchen, die laut Hörhan künftig ein hohes Gehalt versprechen
IT
Ein Blick in den Alltag genügt im Grunde, um zu sehen, warum dieser Sektor ein so großes Zukunftspotenzial hat. Wachstumstreiber sind insbesondere Stellen mit KI-Bezug.
Weiterbildung
Um sich in der wandelnden Wirtschaftswelt behaupten zu können, sind neue Fertigkeiten gefragt. Diese werden zunehmend über den Bereich der »Online Education« (z. B. Udemy) erlangt, die damit boomt.
Steuerberatung
Weil die Bürokratie viele Dinge verkompliziert, können sich Steuerberater (und zwar gerade auf Unternehmen spezialisierte) ihre Klienten praktisch frei aussuchen. Ebenfalls gefragt sind Wirtschaftsprüfer, verbunden mit Digitalkenntnissen.
Recht
Viele deutsche Gerichte sind überlastet. Bis die Prozesse starten können, dauert es lange. Die Folge: Auf dem Arbeitsmarkt werden Juristen nachgefragt, das Studium lohnt sich.
Handwerk
Die Nachfrage: groß. Das Angebot kompetenter Leute: klein. Diese Situation führt dazu, dass sich in der Branche gutes Geld verdienen lässt und (selbstständige) Handwerker wohl auch perspektivisch die Preise werden setzen können.
Immobilien als Inflationsschutz
Für Anlageimmobilien spricht, dass sie wertbeständig sind und die Inflation (oft) an die Mieter weitergegeben werden kann. Damit dies funktioniert, kommt es auf die richtige Lage an. Dazu zählt die Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel, noch mehr aber, dass sich der Standort in einer wirtschaftsstarken Region mit Perspektive befindet. Eine solche erkennen sie z.B. daran, dass große, börsennotierte Unternehmen dort ihren Sitz oder ein großes Werk haben. Zudem an Bildungseinrichtungen, Forschungszentren und einer diversifiziert aufgestellten Wirtschaft.
Von zunehmender Bedeutung ist, dass Immobilien ESG-Kriterien einhalten. Die Abkürzung stammt aus dem Englischen und steht für Environment (Umwelt), Social (Soziales) und Governance (verantwortungsvolle Unternehmensführung) und ist nicht exakt definiert. Doch ist absehbar, dass diese Punkte künftig bei Krediten eine Rolle spielen werden. Wichtig ist deshalb, dass die Anlageimmobilie über ein modernes Heizsystem verfügt, gut gedämmt ist und hohe Energiestandards erfüllt. Wer das ignoriert und nur auf eine günstige und schlecht gedämmte Plattenbau- oder Altbauwohnung setzt, zahlt den Preis später. Entweder weil die Heizkosten hoch sind oder man Steuernachteile hinnehmen muss.
Immobilieninvestments mit Aufwand verbunden
Inwiefern Sie Gerald Hörhans Strategie in Teilen oder Gänze übernehmen, obliegt Ihnen natürlich selbst. Klar ist, dass Immobilieninvestments mit einem gewissen Aufwand verbunden sind. Sie sollten niemals leichtfertig etwas kaufen. Rechnen Sie immer vorher durch, ab wann und wie sich die Anlage lohnt.
Erfahrungen sammeln
Achten Sie stets auf die Mietrendite (Verhältnis zwischen realistischen Mieteinnahmen und Kaufpreis inklusive aller Gebühren). Ein guter Wert sind zwischen vier bis sechs Prozent. Zudem darauf, einen zuverlässigen Mieter zu finden. Fehlende Erfahrung können Sie natürlich nicht kompensieren, aber indem Sie Fachliteratur studieren, können Sie zumindest den einen oder anderen Anfängerfehler vermeiden.
Gute Immobilien- oder Aktieninvestments lohnen sich
Unklug ist es, wenn Sie gar nicht investieren. Die Erfahrung zeigt, dass sich gute Immobilien- oder Aktieninvestments auf lange Frist (fast) immer gelohnt haben. Ob es dann zur Million reicht, steht auf einem anderen Stern.
Kleinimmobilien: Die Investmentpunk-Strategie
Grundlage
Kleine Apartments bieten Investoren höhere Mieteinnahmen je Quadratmeter, sind im Vergleich zu großen Wohnungen aber zu einem geringeren Quadratmeterpreis zu bekommen. Die Nachfrage, etwa unter Studenten und Rentnern, ist groß.
Optimiert
Hörhan empfiehlt, sein Konzept mit der Zeit zu multiplizieren. Zu den Kosten eines einzigen Eigenheims kann man mehrere kleine Stadtwohnungen erwerben. Weiterer Vorteil: Das eingesetzte Kapital wird dadurch gestreut.
Expertise
Besichtigungen gehören bei dieser Strategie zum Alltag. Mit der Zeit sind vielleicht ein Hausverwalter und ein Steuerberater notwendig.
Vorteil
Die monatliche Miete ist eine sehr zuverlässige Einnahmequelle. Sie soll langfristig die Lebenshaltungskosten decken.
Nachteil
Auch bei Anlageimmobilien muss der Preis stimmen. Das nötige Fachwissen muss man sich erst aneignen.
Fazit
Der Bedarf an kleinen Wohnungen ist groß, das Angebot klein. Gute Voraussetzungen für eine solide Anlage.
Aktien/ETFs: Die Börsen-Alternative
Grundlage
Wer sich auf die Börse als wichtigste Anlage fokussiert, der sollte sich zuerst einmal das nötige Wissen aneignen. Das klappt auch mit YouTube-Videos oder Fachliteratur. Ein ETF auf einen Index (z. B. DAX) ist die Basis für weitere Schritte.
Optimiert
Um die Renditechancen zu erhöhen, sollten Sie auf eine Auswahl an Einzelaktien nicht verzichten. Auch hier gilt: breit aufstellen und langfristig denken. Beobachten Sie den Markt, lesen Sie Charts und Analysen.
Bares
Ihre langfristige Rendite erhöhen Sie, indem Sie schwache Börsenphasen dazu nutzen, um neue Anteile zu einem besseren Preis nachzukaufen. Deshalb immer genug Bares bereithalten!
Vorteil
Eine Börsenstrategie lässt sich von zu Hause aus entwickeln.
Nachteil
Eine Schwächephase an der Börse kann sehr lange anhalten, Dividendenzahlungen können eingestellt werden.
Fazit
Dass die Börse zumindest ein Teil Ihrer Anlagestrategie ist, empfiehlt sich.
