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Baufinanzierung: So finanzieren Sie Ihr Eigenheim

Noch nie war die Tür zu den eigenen vier Wänden so weit geöffnet wie heute. Doch die derzeit niedrigen Zinsen können langfristig auch zu einem Risiko werden.

© Wynand van Poortvliet

Wer ein modernes Vier-Zimmer-Haus in einem Leipziger Vorort mieten will, wird unter 1000 Euro im Monat kaum zum Zuge kommen – ohne Heizung und Nebenkosten wohlgemerkt.

Einen vergleichbaren Neubau kann man dagegen schon für 700 Euro finanzieren. Vorausgesetzt, man bringt 52 000 Euro Eigenkapital auf. Mit 1,6 Prozent Zinsen für ein Hypotheken-Darlehen und etwas Eigenkapital ist der Kauf einer Wohnung oft günstiger, als wenn man sie mietet. Doch was passiert, wenn die Zinsen in zehn Jahren, wenn das Darlehen fällig wird, auf vier oder fünf Prozent steigen?

Viele, die sich jetzt mit einer knapp kalkulierten Baufinanzierung ein Eigenheim leisten, könnten sich dann die Raten für ihre Anschlussfinanzierung nicht mehr leisten.

Keine Angst, es gibt verschiedene Möglichkeiten, sich gegen dieses Risiko zu schützen. Wer clever ist, kann sogar zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen: Mit einem Wohn-Riester-Bausparvertrag sichert er sich die derzeit günstigen Zinsen auf lange Sicht, und außerdem zahlt der Staat zum Eigenheim noch etwas dazu. Wir zeigen Ihnen drei Bausteine mit denen Sie Ihre Finanzierung optimieren können.

1. Eigenkapital richtig einsetzen

Wie hoch Sie sich verschulden müssen, um eine Immobilie zu kaufen, hängt vom Kaufpreis und vom Eigenkapital ab, das Sie angespart haben. Geld können Sie zum Beispiel sparen, wenn Sie einfache Arbeiten, selber übernehmen. In der Praxis reicht das von Gartenbau- bis zu Maler- und Tapezierarbeiten. Für den Rest benötigen Sie mehrere Hypotheken-Darlehen. Mehrere Darlehen deshalb, weil jedes Darlehen mit unterschiedlichen Sicherheiten unterlegt ist und darum auch einen anderen Preis, sprich Zins hat.

Darlehen, die im ersten Rang im Grundbuch stehen, sind am preiswertesten. Bei so einem Darlehen kann sich die Bank bei einem Zahlungsausfall sofort als Erste am Vermögen der Immobilie bedienen. Die besonders günstigen KfW-Darlehen stehen beispielsweise immer im ersten Rang.

Anders als im Theater wird es im zweiten Rang teurer. Das liegt daran, dass ein Darlehen im zweiten Rang für die finanzierende Bank ein höheres Risiko darstellt. Im Falle eines Falles müsste sich das Institut nämlich hinten anstellen und abwarten, bis die Bank im ersten Rang ihr Geld aus der Zwangsversteigerung zurück hat. In unserem Beispielfall haben wir für beide Darlehen einen Mischzins benutzt, wie er zum Beispiel auf biallo.de veröffentlicht wird.

2. Staatliche Förderung nutzen

Neben den klassischen Hypotheken-Darlehen werden sogenannte Kombi-Darlehen immer populärer, wenn es darum geht, für das Eigenheim eine Finanzierung zusammenzubekommen. Dabei wird ein Hypotheken-Darlehen mit einem Bausparvertrag kombiniert. Die Finanzierung läuft in zwei Phasen ab. In der ersten zahlt der Bauherr jeden Monat nur die fälligen Zinsen für das Darlehen und keine Tilgung. Aus diesem Grund werden solche Darlehen als Tilgungsaussetzungsdarlehen bezeichnet.

Parallel zu den Zinszahlungen spart er monatlich einen Bausparvertrag an. Ist dieser später zuteilungsreif, weil der Sparer ein Mindestguthaben angespart hat, wird das tilgungsfreie Darlehen auf einen Schlag mit dem dann zugeteilten Bausparvertrag (Bausparguthaben plus Bauspardarlehen) abgelöst. Der Bauherr zahlt danach nur noch das Bauspardarlehen ab. In dieser Phase sind Sondertilgungen unbegrenzt möglich.

Solche Kombi-Finanzierungen bieten zwei Vorteile:

  1. Mit dem Bausparvertrag sichert sich der Immobilienkäufer die derzeit niedrigen Zinsen langfristig.
  2. Wenn er Anspruch auf die Riester-Förderung hat, kann er einen Bausparvertrag mit einem sogenannten Wohn-Riester-Tarif nutzen. Das bedeutet, dass er sowohl in der Ansparphase als auch später während der Tilgung des Bauspardarlehens von Zulagen und Steuervorteilen profitiert, sodass der Staat einen Teil des Eigenheims abzahlt.

3. Anschlussfinanzierung verbessern

Sieht man einmal von den derzeit recht hohen Immobilienpreisen ab, laden die niedrigen Zinsen regelrecht dazu ein, sich ein nettes Häuschen oder eine schöne Eigentumswohnung zu kaufen. Doch die meisten Darlehensverträge sehen eine Zinsbindung für zehn Jahre vor. Über die zum Schluss verbleibende Restschuld muss später ein neues Darlehen her.

Dann – in zehn Jahren – können die Zinsen deutlich höher sein. Für alle, die jetzt, in der Niedrigzinsphase, eine Baufinanzierung »auf Kante« abgeschlossen haben, kann es dann gefährlich werden. Denn Zinsen unter zwei Prozent sind im historischen Vergleich die Ausnahme. In der Beispielrechnung unten zeigen wir, was passieren würde, wenn ein Bauherr statt wie bislang 2,5 Prozent Zinsen in zehn Jahren vier oder sogar fünf Prozent zahlen müsste.

Statt der erwarteten finanziellen Entlastung – die Schulden sind ja schließlich nach zehn Jahren geringer als zu Beginn – kann die monatliche Belastung steigen. Geht dann noch etwas mit dem Arbeitsplatz schief oder es kommt privat Kummer dazu, ist der Traum von den eigenen vier Wänden schon nach zehn Jahren ausgeträumt.

Nutzen Sie die gegenwärtig niedrige Zinsbelastung für eine hohe Tilgungsrate. Außerdem sollten Sie von den Möglichkeiten für jährliche Sondertilgungen, die heute fast jeder Vertrag zulässt, ausgiebig Gebrauch machen.

Fragen Sie bei Vertragsabschluss nach Darlehensverträgen mit einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren. Die sind zwar teurer, aber dafür sichern Sie sich damit das derzeit niedrige Zinsniveau länger. Was viele nicht wissen. Sollten Die Zinsen weiter sinken, kommen Sie aus einem solchen Vertrag nach zehn Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung heraus.

Bankwechsel kann sich lohnen

Bei einem Kunden, der zehn Jahre lang sein Hypotheken-Darlehen immer ordentlich abgezahlt hat, müsste die Bank eigentlich Interesse daran haben, ihm erneut ein Darlehen für die Anschlussfinanzierung zu verkaufen. Das ist auch ohne Zweifel so, denn anhand des Tilgungsverlaufs für das alte Darlehen kann der Kreditsachbearbeiter sehen, wie verlässlich der Kunde ist.

Bankkondition überprüfen

Doch in den meisten Fällen spürt der Bauherr wenig davon. Meist wird die Bank die Zinskonditionen für das neue Darlehen lediglich an das geänderte Zinsumfeld anpassen. Den Zinssatz, den man dabei angeboten bekommt, sollte man jedoch prüfen. Auch wenn es heute seltener vorkommen dürfte, ist nicht auszuschließen, dass die bislang finanzierende Bank Konditionen bietet, die mehr oder weniger deutlich über dem aktuellen Zinsniveau liegen.

Beispiel: Werner Gassmann hat vor zehn Jahren in Berlin eine Eigentumswohnung für 160 000 Euro gekauft. Von dem Darlehen über 150 000 Euro, das er damals aufgenommen hat, um die Immobilie zu bezahlen, hat er nach zehn Jahren 37 799,51 Euro abgezahlt. Für die verbleibende Restschuld von 112 200,49 Euro benötigt er ein neues Darlehen.

Die alte, bislang finanzierende Bank bietet ihm ein Darlehen zu 2,5 Prozent Zinsen. Das hört sich angesichts der 4,5 Prozent Zinsen, die er in den vergangenen zehn Jahren zahlen musste, recht gut an. Tatsächlich könnte er heute jedoch auch schon ein Darlehen für zwei Prozent bekommen.

Folge: Mit den zwei Prozent Zinsen auf die 112 200,49 Euro würde er über die gesamte Laufzeit bis 2024 nur 20 196,81 Euro Zinsen zahlen – also knapp 5 000 Euro weniger, als wenn er das Angebot seiner alten Bank ohne Konditionsvergleich akzeptieren würde.

Schneller Überblick

Dabei kann man sich heute – anders noch als vor zehn Jahren – ohne große Mühe schnell einen Überblick verschaffen, welche Zinssätze der Markt bietet. Auf Guter Rat können Sie die aktuellen Baufinanzierungskonditionen der verschiedenen Anbieter vergleichen. Je nach Bedarf können Sie sich dabei die Zinssätze für Finanzierungen bis 60 Prozent und bis 80 Prozent anzeigen lassen. Sie selbst können die Tilgungsrate festlegen und damit die verbundene monatliche Belastung ermitteln, die sich aus Zins und Tilgung für Sie ergeben würde.

Verhandlungen überprüfen

Bei den Verhandlungen für einen neuen Kredit sollte man außerdem genau prüfen, ob sich die eigene Verhandlungsposition verbessert hat. Was ist damit gemeint? Die Konditionen für ein Hypotheken-Darlehen richten sich unter anderem nach den Sicherheiten, die man einer Bank bietet. Am günstigsten sind Hypotheken-Darlehen, die im Grundbuch im ersten Rang stehen (bis maximal 60 Prozent des Beleihungswertes).

Hat sich der Wert einer Immobilie in den vergangenen zehn Jahren erhöht, vergrößert sich automatisch der Spielraum für solche günstigen Darlehen im ersten Rang.

Es gibt noch einen Punkt, auf den Sie achten sollten, wenn es darum geht, eine Anschlussfinanzierung zu optimieren. Über die Zeit steigt häufig auch das Einkommen des Bauherren und damit sein finanzieller Spielraum für die monatliche Belastung. Wenn das bei Ihnen der Fall ist, sollten Sie diese Spielräume bewusst nutzen, um die Tilgungsrate bei Ihrer Anschlussfinanzierung zu erhöhen. Damit können Sie über die nächsten Jahre richtig Geld – sprich Zinsen – sparen.

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